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杭州房价经历三次大跌四次暴涨后……刚需买房生存指南送给你!
2018-12-21 10:14

  最近有一则关于杭州房价的笑话。说,因为临安的撤市建区,杭州楼市的均价降了,控房价的目的也达到了。

  非常烂梗的笑话,但是也说明了一个问题,看一个城市的房价,通过全市均价的层面是没有特别大的参考价值的,尤其是这个城市还在飞速扩容中。

  其实,按照行政道路、市政规划、市场习惯潜移默化而成的板块概念,是我们在谈论房价时,最常提及的维度。

  你对十年前的杭州房价还有印象吗?举个小例子,那时候金色蓝庭开盘价格是15160元/平米,朝晖二手房成交均价是10851元/平米。

  这十年,杭州房价涨了多少?问房联合专业房地产大数据机构克而瑞推出《杭州房价十年图鉴》,分上下两期,一起探寻杭州主要板块房价十年起伏——

  恭喜滨江区政府板块!07年的时候,滨江区政府板块的房价8023元/平米。到了今年,板块房价已经到了44919元/平米,上涨了459%。

  这十年间,一直手拉着手的两大地缘板块,从万元起步,一起打下2010年的江山,也一起扛过2012年的断崖,现在向着4万+走去。

  曾经的桥西,因为改善盘林立,房价一直走在申花的前面。但从今年,申花房价首次超越桥西,而且看起来这个趋势将会持续下去。毕竟,桥西即将断供,而申花依旧新盘供应量充足。

  作为我杭今年的顶级流量,钱江世纪城被戏谑为杭州楼市的“宇宙中心”。但其实,从有房源成交的2010年开始,8年房价仅上涨了32%,2010年入市时虽起点颇高,但2012年、2014年都追随杭州当时的楼市时势,降价了两波。2015年后一直一路高歌的房价现在被牢牢维持在3万5左右,感谢限价!

  在长久以来的想象中,我们是不是都觉得未来科技城是房价上涨的排头兵,板块发展的冲锋号,是,没错,但未来科技城(核心区)的房价,并没有上涨的十分激烈,5年上涨了50%而已,目前均价27867元/平米。

  (备注:2013年之前,未来科技城核心区都是别墅项目,价格高,成交量很低,没有板块大数据意义。像是2008年,整个板块只成交了6套大华西溪风情。从2013年开始,富力西溪悦居的入市,整个板块的成交量才突破1000套,比较有观察价值。故数据表从2013年取样。)

  在十年间,杭州房价除了4倍头,3倍头,还有9个板块上涨超过2倍,这其中,市中心板块尤其瞩目,占据了3个。

  什么?市中心板块那么多?有没有好好学习我杭“十三五”规划,走向“钱塘江城市新核心”的杭州,市级中心有2个,包括传统市中心、钱江新城、钱江金融城、钱江世纪城这些板块。

  市中心、钱江新城、钱江金融城这三个板块的十年房价涨幅分别为222%、233%,296%,稳定在48351元/平米,57818元/平米和41901元/平米,就问你稳不稳?并且,从数据看,钱江新城、金融城的涨势曲线非常“陡峭”,未来可期,鼓掌!

  要搭售车位、必全款买房、贷款和公积金请直接走开。而这样的买房鄙视链,甚至还有一个前提条件——拖关系。买个房子虐不虐,你就说虐不虐。

  在这样的情况下,那些购房者还能买得起、还能买得到的楼盘就是套路横生之下的“一股清流”。

  ❶现在奥体有很多楼盘不需要托关系,比如景瑞天赋、龙湖春江天玺、长龙领航城。

  ✓很让人出乎意料到景瑞天赋(位于博奥路与扬帆路交汇处,价格尚未公布),不过该盘需要去验资,只要验资的都能买到,而且没有对付款要求(全款)的束缚。

  ✓龙湖春江天玺(位于博奥路与建设四路交叉口,均价:32856元/平),所处热门板块,目前不热门的板块都可以买到。

  ✓长龙领航城(位于萧山博奥路(原青年路)与建设四路交汇处,均价:30570元/平)也没有这些束缚的,不过目前该楼盘已经是尾盘阶段了。

  ❷未来科技城板块,只要不是万科的,基本都能买的到。不过还有个中南樾府(位于文一西路与绿汀路交叉口 ,价格尚未公布),这个项目抢的人太多了,因为价格在30000元/平。

  ✓未来科技城,富力开发的项目能买的到,原因是有客户在犹豫,还是比较担心它交付后的质量问题。

  ✓香港兴业耦园(位于杭州文二西路转入荆长大道(五常小学旁) ,均价:28862元/平),这个项目单价在32000-33000元/平的能买到,但是单价26000-27000元/平就会比较困难了。

  ✓ 未来科技城可以期待一下,东原的项目(目前案名未定),这个开发商在其他城市开发楼盘的品质很优质,产品本身很有追求。

  ✓降价的万科玉泉也可以买到。不过之前购买有最低7成首付要求,估摸着最近涨成8成了。但是单价相对比之前开的降了。

  ❹城北新城目前新盘比较少,但是推荐远洋招商上塘宸章(位于储鑫路和科祥路交叉口,均价:28723元/平),这个项目目前98方的户型会稍微紧张一点,但是128方四房的户型,总价在400万,改善型需求的这一批可以买到。

  ❶良渚新城确实是政府定价,因为地价接近20000元/平,政府只限制出售单价在17000-18000元/平。那肯定买不到,所以基本都是要托关系才能买到。比如融信澜天28秒售罄,也是因为价格低原因。如果政府适当的限制价格,还是可以买的到的。

  ❷ “不托关系、不全款”买不到的现象,实际上是对于那些预算比较紧张的人,的确是抢不到房子。这个现状发生预算总价在250万-350万之间的购房人群中更盛,因为这个价位段的,其实需要是品质和地段都要着重考虑的。但是总价在200万-250万之间的可能这种现象会稍微少一点。

  ❸这种现象主要还是恐慌的情绪,真实的市场环境其实没有大家想的那么严重,真的买不到的也就是个别项目。其中确实是因为政府的限价,大家对它价值的认可和定价确实差的比较大。

  ❹很多开发商明明有房子,而且它的认筹可能并没有像你像的那么火爆。手里有房源就是不放,还是要再挑客户。房源握在手里,预售证都领出来了,也许线%的房源,开发商不放手就是要你找关系,明着告诉客户,你必须要找到我才卖给你。这其实就是开发商的套路。

  ✓ “不托关系、不全款”买不到的现象。对于开发商来说还是要有一个基本的情怀或者社会责任,要流有道德的血液。

  ✓有些开发商确实不应该这么做,本来是一个首置的小区。然而开发商一定要“全款的往里走,按揭的不要堵门口”。这种将来这个小区交付的时候怎么办?如果全款可能都是投资的人,那将来这个小区还怎么住?开发商还是不能太过功利,本身已经赚了很多了。这种现象是不对的。

  ✓开发商现在是怎么对待客户的,我相信客户是会记住的,因为真正市场这么好的也是极少的,大部分情况下开发商卖房还是比较困难的。应该在这个时候多想一想之前的苦日子是怎么过的。开发商在这个市场环境下这么对待客户,将来有一天这个代价肯定要付的。

  ✓建议购房者拿着手上的钱,去选一选不那么严苛的几个开发商。还是有很多项目可以多看一看。

  ✓如果你对接下来的走势完全不抱任何信心,那你赶紧“下场”。如果你稍微有点信心,你现在手握的钱放在银行里做一年期的理财产品也有5点几的回报,比你全款买房的回报可能更可观一点。(因为现在从投资周期来看明显拉长了,基本要做5年左右的周期,这个周期一拉长的话,具体到年回报率就没有那么高。)

  ✓之前算过一笔账。卖奥体的房子,35000元/平买进,假设三年后50000元/平卖出,当时是全款的情况下,最后折算的回报率也才6%,这其实跟你在银行做各种理财的估计差不多。而且容易变现。

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