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杭州二手楼市触底是反弹还是刷新下限?
2018-11-22 20:08

  基于世联评估和世联EVS系统数据,我们对杭州存量二手住宅10月份房价走势进行市场监测及趋势研判。由于本数据为以月为单位的全国各重点城市二手房价格统计分析,故数据存在一定的滞后性,仅作为客观市场描述,欢迎分享交流。

  从监测结果看,10月份杭州市区二手住房均价为36,072元/平米,环比下跌0.44%,同比涨幅16.03%。本月主城区各区环比涨跌幅差距较上月波动较小,总体维持在4%以内,其中上涨幅度较高的为淳安县,均价为15,202元/平米,环比上涨1.97%。其次是上城区和下城区,环比上涨分别为1.10%和0.94%。除上述三个行政区外,其余十个行政区的均价皆有所下跌。其中下跌幅度最高的为富阳区,环比下跌3.28%。其次是滨江区和桐庐区,环比下跌幅度分别为2.91%和1.58%。

  本月杭州二手住房市场成交2,938套,除淳安县、上城区和下城区以外,其余城区均价均处于下跌形势,杭州整体二手住房的房价也在回落。结合对市场的了解,在整体二手住房降温的大趋势下,淳安县地处杭州远郊,城区的二手住房市场价格的波动对其影响较小;上城区和下城区位于杭州市主城区的中心地带,交通便利,配套设施完善,商圈集中度较高,人流量大,价格相对稳定。

  10月,杭州市二手住房成交2,938套,环比下降11.77%。从数据上来看,今年的“银十”表现确实不如预期,成交下滑明显。若剔除国庆小长假因素,10月份杭州二手房的景气指数实际与9月份不相上下。

  10月份杭州主城区二手住宅签约量较上月持续减少,成交前十名的小区中江干区仍占据榜内多数。其中多数楼盘均位于地铁附近,出行便利,且多为学区 房。

  为进一步支持实体经济发展,优化商业银行和金融市场的流动性结构,降低融资成本,引导金融机构继续加大对小微企业、民营企业及创新型企业支持力度,中国人民银行决定,从2018年10月15日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点,当日到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。在降低存款准备金之后,各商业银行的信贷规模将增加,个人住房的按揭规模也将受到利好影响。

  今年以来,拱墅区围绕大城北行动工作目标,以保障民生实事为工作重心,拆迁安置房的新开工总量已突破100万平方米。这仅仅只是全市拆迁安置房建设中的一个缩影。根据《杭州市城中村改造征迁整治、安置房及配套设施项目建设三年行动计划(2018-2020年)》,未来三年,主城区将开工建设安置房项目117 个,共1,588 万平方米、87,121 套;开工建设配套设施项目742 个,包含166个教育设施、37个文体设施、17个医疗卫生设施、62个社会服务设施、71个广场绿地、264条道路河道以及125个其他基础设施。征迁整治行动会出现大量拆迁户,而他们得到的拆迁补偿款多少会流入到楼市中去,对市场住房成交量将会有一定影响。

  市场预期下降,在新房、二手住房交易量均减少的背景下,二手住房业主的调价积极性开始增加。一来在经历二手住房价格回落一段时间后,价格基本趋于平稳。从热门的成交小区看,购房需求越来越多元化,刚需、改善均有较好表现,且购房者关注的楼盘也不集中在部分热门小区中。

  二来,年底开发商需要回笼大量的资金以维持现金流的正常运作,一手住房会有更多的优惠活动,而二手住房现房实景、配套设施完善以及教育服务区基本确定,二者各有亮点。目前来看,杭州二手住房楼市已处于历史低点,下行空间有限,预计短时间内还将维持低位。

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