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未来科技城宝地周五出让一文看懂板块房价增长潜力有多大!
2018-10-10 01:27

  头戴“中国硅谷”皇冠,承接科技创新脊梁……短短几年时间,未来科技城板块已经从当年的荒芜之地变身当红炸子鸡。

  本周五,未来科技城三宗“巨无霸”综合体项目地块也将出让,合计起拍总价达138.2亿元。

  有人甚至直接把未来科技城板块对标滨江区。那么,未来科技城板块底气到底从哪里来?

  这一次钱报杭州房产联合中国指数研究院将从规划、产业与楼市等方面全方位解读未来科技城板块。

  目前未来科技城板块内的梦想小镇、淘宝城、海创园、恒生科技园等陆续建成并已经投入使用,伴随着海内外大批高层次人才引进,万余名科技行业精英的进驻,未来科技城板块毫无疑问成为杭州最具活力的板块之一。

  据数据显示,未来科技城板块内主要以IT、互联网、电子、通信类型产业为主,占比达57%,规模20-99人的企业占比最高达60.18%。

  例如耳熟能详的阿里巴巴、海康威视总部、菜鸟总部、中国移动、同花顺、浙江福彩创新中心等众多独角兽和创新企业都已经入驻。

  另外以梦想小镇、恒生电子科技园、中国人工智能小镇、国家级之江实验室、千亿级达摩院、海归创业园等创新产业为依托,在长三角甚至全国都会形成人才虹吸效应。

  据《2018年杭州中高端人才及杭漂大数据报告》显示,2016年四季度至2018年一季度期间,杭州的人才净流入率居全国城市之首,约为13.6%。

  今年第一季度,在杭州全行业中高端人才需求占比中,位居前三的行业分别是互联网、金融和房地产,占比为50.77%、10.01%和8.78%。

  互联网人才有更多就业机会,这成了“杭漂族”立足杭州最重要的理由。而未来科技城板块互联网行业的优势凸显,吸引的外来人口会越来越多。

  目前未来科技城产业已经形成一定程度的聚集效应,而配套一步步落实才是这座新城的催化剂。

  从交通上来看,对标杭州东站的高铁西站,位于科创大走廊的通用机场,在建的轨道交通3、5号地铁无缝对接主城区,更有杭临轻轨、机场快速路、有轨电车、水上巴士等交通配套。

  在教育资源上,到2020年未来科技城板块内要建成40所学校,其中九年一贯制1所、初中4所、小学11所、幼儿园20所。

  其中名校有未来科技城第一小学、人大附中杭州学校、文澜未来科技城学校、学军中学海创园校区、杭州师范大学等,将覆盖从幼儿园、小学、中学、大学的全部教育体系。

  在医疗配套方面,浙大一院海创园门诊部已经投入使用,浙大一院余杭院区、浙大医学研究中心等均落户于此。

  商业配套方面,阿里巴巴亲橙里、西溪印象城、西溪乐天城、西溪欢乐城已经开业运营,同时万达广场、宝龙城、银泰城等综合体在建,届时完全能够支持其板块内的商业氛围。

  伴随着产业的入驻,配套的落地,人口的流入,未来科技城板块近几年的楼市可谓顺风顺水。

  本周五(7月6日),杭州未来科技城,在建地铁5号线五常站上盖的三宗“巨无霸”综合体项目地块即将出让,合计起拍总价达138.2亿元。

  土地市场的表现在一定程度反映楼市冷热,那么近一年多来,未来科技城板块成交如何?我们带大家一起梳理。

  中国指数研究院的数据显示,去年以来,未来科技城的月成交均价高点出现在今年1月,为32468元/㎡。从整体来看,今年未来科技城的成交均价已经成功迈过3万元/㎡。

  今年上半年,未来科技城板块商品住宅共成交2946套,月平均成交491套,而去年月均成交572套。从表格中可以看到成交量有所萎缩,价格维持在高位。这背后,是未来科技城的供应量没有及时跟上。

  我们微信公众号后台的购房者,提及在未来科技城投资的依旧很多,“未来科技城的配套很多都成型了,现在是不是投资的好时机?”事实上,从目前摇号的几个楼盘来看,与周边二手房的倒挂并不严重,甚至还没有许多二手房可供参考,但中签率都比较低,可见未来科技城潜在需求还是非常大的,这背后的原因主要是供应量比较少,大家对未来科技城板块的预期看好。

  按照中国指数研究院数据测算,如果依据现有速度去化,目前未来科技城的库存只能消化4.4个月,而去年4月,去化周期达到13.6个月,这也从侧面反映了目前板块后期纯新盘供应的不足。

  从面积段来看,今年上半年,120-140㎡户型段成交1133套,而去年仅只有768套,值得关注的90-120㎡户型,今年上半年也有所增加。

  从成交总价段来看,今年上半年,300-500万总价房源成交占46%,500-1000万总价房源成交占10%,这个比例都比去年同期有明显上涨。其中,500-1000万总价房源成交占比上升了6%。

  这在一定程度上反映出,未来科技城板块逐渐将以改善户型为主,也从侧面反映了未来板块内高新技术人群的经济实力。

  中国指数研究院数据显示,当下未来科技城核心区住宅可售房源并不多,量比较大的有东原印未来、中南樾府、阳光城未来悦以及泰禾杭州院子,而杭州院子因为总价颇高,属于小众产品。有小面积住宅产品的楼盘并不多。

  不过接下来,未来科技城待售楼盘的总量比较可观。就纯新盘来说,总建筑面积有57.74万平方米,如果算上本周五出让的这个“巨无霸”,板块内未开盘的楼盘总建筑面积将达到135.94万平方米。如果按照今年上半年套均118㎡算,未来将有1.15万多套房源入市,也就是说,未来1年内,这些都将作为主力供应。

  假设这个“巨无霸”封顶成交,平均楼面价也会在2万元/㎡左右,虽然不及之前绿城拍下的楼面价26993元/㎡,但可以预见,未来3万元/㎡以上的房源,将成为未来科技城的常规供应,而这块地的最终走向,也将成为整个未来科技城板块价格的风向标。

  超过10)(以小编截图为准)分别获得楼盘地图一份(已获奖者不再计入名次)

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