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未来科技城:25000元平均价 比肩市区精装房售价
2018-10-02 14:43

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  【摘要】今年初,未来科技城以底价成交三宗地块拉开猴年全市土拍序幕,此后便在土地市场上沉寂良久。时隔近半年终于“重出江湖”,虽然地块位置及价格均不及去年下半年出让的几宗热门地块,但板块土地市场的徐徐暖意已然腾起。

  昨日,杭州市国土资源局余杭分局的官方网站上,未来科技城两宗宅地正式挂牌。

  这两宗宅地分别是未来科技城198号的A、B地块,紧挨着浙一医院余杭分院,总出让面积139亩,总起价12.1078亿元,预计将于6月27日成交。

  其中,A地块西至绿汀路、北至溪望路,70.1925亩,容积率1.5-2.0 ,需配建15班幼儿园,起挂价56154万元(亩价800万,楼面价6000元/平方米);B地块西至罗家路、北至溪望路,69.0675亩,容积率2.0-2.2 ,起挂价64924万元(亩价940万,楼面价6409元/平方米)。

  今年初,未来科技城以底价成交三宗地块拉开猴年全市土拍序幕,此后便在土地市场上沉寂良久。时隔近半年终于“重出江湖”,虽然地块位置及价格均不及去年下半年出让的几宗热门地块,但板块土地市场的徐徐暖意已然腾起。

  都说目前高热房价的背后,地价是“功不可没”的重要推手。但就未来科技城上半年的表现来看,几乎可以用“销声匿迹”来形容它在土地市场上的表现:别说没有高价地出现,今年上半年板块内甚至没有一宗宅地出让。

  但尽管如此,未来科技城的房价还是一直沿着上升通道在前行。近日,记者随机去到板块内几个在售楼盘的售楼处采访,发现淘宝城两公里范围内住宅项目的售价基本在17500-20000元/平方米之间,如富力西溪悦居、合景叠彩园、新城峰璟、西溪永乐城等,再远一些的如建工欧美金融城,今年3月份住宅开卖的时候最高价格也达到19000元/平方米。其实,两万元早已不是板块内的价格天花板了,目前甚至有房源的在售均价已经高达25000元/平方米了,富力十号目前在售的129平方米产品就在此列,且每周都有成交。

  未来科技城都卖到25000元/平方米,这相当于什么概念?要知道,上周开盘热卖的城东新城“正中央”新盘天阳文晖,精装均价也才25000万/平方米。但一个离武林广场4公里,一个还属于余杭区。

  未来科技城的房价之所以无比坚挺,就是因为有大量高素质工作人口持续导入。有业内人士断言,如果朝这个方向发展下去,板块内的房价必将在年内突破三万元大关。若真如此,那么产业聚合和国家重点投资对区域的推动效应,真的可以颠覆市场对地段的执念。

  过去,余杭组团一直定位为居住板块,产业功能相对比较欠缺,因此整个区域的发展活力不足。不过,随着未来科技城借助几大标志性事件迎来价值暴发后,不少人所担忧的“活力不足”问题也迎刃而解。

  人才导入方面,目前阿里巴巴已经有2万名员工迁移至未来科技城淘宝城办公;海创园交付使用;杭师大仓前校区正式开学。从“海创园”再向北走2公里,是用以孵化早期项目的“梦想小镇”,这个面积十倍于“淘宝城”的新基地,一期近60万平方米将在明年完成,未来几年将吸纳超过1万名的大学生创业者,创业项目2000个,资产管理规模达1000亿元。

  教育方面,未来科技城板块周边区域,英国国王学院学校、学军中学项目成功签约落户;未来科技城第一小学、幼儿园已经开工建设;科技城还刚刚与文澜教育集团签署正式协议届时,包括香港维多利亚幼儿园、杭师大仓前幼儿园、文澜小学、杭师大仓前小学、五常中心小学、杭师大仓前中学,杭师大、浙江理工大学科技与艺术学院等学校在内,教育配套将覆盖从幼儿园、小学、中学、大学的全部教育体系,且均为顶级教育资源。

  医疗设施方面,浙医一院海创园门诊部已经投用,浙医一院余杭院区、浙大医学研究中心等均落户于此。根据规划,浙一医院总建筑面积为344280平方米,其中余杭院区项目为244280平方米,医学研究中心项目为100000平方米,是按照三级甲等要求设计的高标准医院。

  商业配套方面,西溪印象城一期商业综合体已建成并投入使用,200余家国内外知名餐饮、服装、娱乐集团公司陆续入驻,已经成为未来科技城乃至整个城西居民生活娱乐的重点核心区。后续,西溪印象城二期即将正式开业,同时银泰城 、西溪海港城、纽蓝顿、欧美金融城(EFC)等大型综合体指日可待。

  交通方面,可通过文一西路、文二西路、02省道等6条主干道与市中心畅通,规划地铁2号、3号、5号线横贯园区,沪杭高铁、宁杭高铁使这里融入长三角城市群。现在从未来科技城到萧山机场还有了直通巴士。未来,文一路地下通道将穿越整座新城。更为重要的是,杭州西站已经选址仓前镇,定位为全国铁路枢纽站,总投资约60亿元,未来将与有轨电车、地铁线路进行衔接,南接杭义温高铁,北接商合杭铁路,形成温州沿海地区往南京、合肥等地区新通道。同时,沪杭铁路也将引入杭州西站,形成城西地区与上海地区衔接的新通道。此外,目前也在对杭武(杭州至武汉)铁路线位及进入西站的方案进行研究。同时,商务机场也已在规划中。

  今年1月15日,市政府办公厅印发了市府办“一号文件”《关于下达杭州城西科创大走廊规划建设重点任务的通知》,明确了2016年城西科创大走廊建设的主要工作任务。城西科创大走廊以文一(西)路为主轴,东起浙江大学紫金港校区,西至青山湖科技城,全长约33公里,宽3至5公里,全域约500平方公里。预计通过5年左右时间,力争引进一批科研院所,聚焦一批创新型企业,吸引一批高层次人才创业创新,打造浙江的人才特区、创新特区、创业特区。

  在配套日趋完善的背后,未来科技城内的房产如虎添翼,正因如此,房价也涨势汹汹。

  尽管未来科技城近几年风头正劲,但总有人会对当下的“提速”模式产生怀疑。因为大量在前些年出让的地块都将先后入市,供应量急剧膨胀。

  如果对未来科技城这几年的土地市场脉络进行梳理,会很清晰地看见两次爆发节点以及寒潮来临时的低谷期。

  2012年未,未来科技城核心区域仅有6块土地出让;到了2013年,核心区土地迎来出让高峰,成交地块25宗,出让总面积74.1万平方米,总成交金额达57.9亿元;2014年,杭州楼市在库存重压下迎来寒冬,未来科技城核心区土地出让数量降至14宗;2015年,板块出让土地共计24宗;2016年至今三宗。这意味着,从2013年到2016年中旬,三年半时间未来科技城核心区出让地块达到66宗,供应量惊人。

  记者统计了一下,从2011年1月1日开始到2016年5月25日,未来科技城一共出让了85宗地块,其中住宅数量仅为32宗,纯商业项目占到了50宗之多!一方面,如此庞大的商业体量在一个新兴城区是否能完全消化,而另一方面,不少地块从拿地至今仍旧是在建的状态,有的甚至尚未挂出案名,而与其同时期拿地的住宅项目则已经有部分成为现房,交付使用,商业项目进度缓慢也的确成为不可忽视的问题。

  从目前的情况来看,除了已开业的商业综合体西溪印象城外,暂无其他大型综合体投入运营,但未来将有建工EFC、奥克斯杭州未来中心、北大资源海港城、万达广场、西溪银泰城等众多的商业综合体陆续交付。

  同时,从五常一带的居民口中得知,除了在土地招拍挂市场上看到的一些商业地块外,这里还有不少村级留用地,基本也都是规划为商业项目。部分项目是村里通过招商引资引入高端的合作伙伴共同开发,而部分项目却由一些不知名的开发商开发。

  不过对于商业项目进展缓慢,业内人士分析称,新区的发展一般都要经历这样一个过程,商业与住宅相比的确需要更长的开发过程。滨江、城西的发展也是这么过来的,先住宅,等有了消费人口和消费能力,商业自然就会兴起。“目前未来科技城的消费人口还不够,等到消费人口充足了,商业是拦都拦不住的。”

  业内专家认为,大量商业项目同期竞争,想要减轻去化压力,一定是差异化竞争的比拼。

  比如近几天,几场“高大上”的论坛先后在建工EFC举行,分别是“智能硬件、大数据与移动支付论坛”、“军民融合暨传统企业转型高峰论坛”、“最牛的VR公司来杭开讲”等等。包括此前和硅谷的龙头孵化器Plug and Play合作,开发商做这些事情的目的只有一个,就是为了引进全球先进的多种联合办公模式,全力助力创新创业资源的互动与整合,最终将自身项目打造为全球创新创业新金融平台,与传统单一模式的写字楼、商业体有所区分。

  正因为有这样的理念注入,该项目至今已吸引到上千名国千人才、海归及境外人士、浙大校友、阿里员工、浙商二代及投资者来此置业和创业发展,从成交数据上不难看出,EFC成为板块内商业销售的不二范本。

  这正如业内专家所建议的,初期的产品定位、产品规划以及后期的经营方式,都会决定一个商业项目的前景。

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