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118土拍前瞻:闲林90亩商住地块出让 “泛未来科技城”板块热度几何?
2018-09-20 23:30

  原标题:11.8土拍前瞻:闲林90亩商住地块出让 “泛未来科技城”板块热度几何?

  从两个维度看,如果闲林地块届时达到最高限价,这个“面粉”价格等于“面包”的价格,将逼近3个月前,地块属性更优的老余杭地块的成交价,那么,我们可以解读为当前土地市场的热度,更甚于三个月前!而且与目前周边的二手房价格项目,需要上涨54.9%才能保本。

  好地网11月7日消息(研究员 康淑)11月8日,余杭区将出让5宗地块,总面积178亩,总建面26.5万方,总起价14.3亿元。其中1宗商住地位于闲林街道里项片区,面积90亩,容积率1.5,建面9万方,起拍价10亿元,楼面起价11100元/㎡。

  本次出让的闲林街道里项片区A-14商住地,上限溢价率50%,上限总价15亿元,上限楼面价16650元/㎡。其余4宗商地均设定上限溢价率70%,超过最高溢价上限,将转为竞拍自持。

  此次出让会,关注度最高的是闲林街道里项片区A-14地块,备受关注的原因有四个:

  2、这是闲林本年度出让的第一宗宅地,上一次出让是在2016年12月26日;

  3、闲林街道里项片区A-14商住地容积率仅1.5,是近7年闲林出让地块中容积率最低的一宗。

  4、闲林处于未来科技城板块溢出区域,今年,未来科技城板块没有土地供应,此次出让会将检验“泛未来科技城板块”的热度。

  该宗地块是否会竞拍自持?将拍出怎么样的热度?好地研究院分析,可以从两个维度来衡量——

  本次出让的地块,最近可参照的是2017年8月10日出让的老余杭地块,东方集团以溢价49.43%的溢价率竞得,楼面价17185元/平米,未达到最高限价(19550元/平米)。

  最终该宗地块会拍到什么价格,好地研究院分析,将取决于开发商对闲林和老余杭两个区域的价值判断。

  1、从区位来看,老余杭位于未来科技城向西发展的轴线上,是杭州城西科创走廊的组成部分,坐享产业利好和政策倾斜。尤为一提的是,8月未来科技城扩容,老余杭的部分面积已经划入未来科技城重点建设区域。

  闲林位于未来科技城向南发展的方向上,并不属于城西科创大走廊的轴线上,产业优势不够明显。本次出让的闲林商住地位于未来科技城正南6.2KM处,因此,闲林比老余杭区位欠佳。

  2、配套方面,老余杭地块地处城西交通枢纽,地块周边路网畅达,距杭徽高速出口约1公里,地块距在建杭临轻轨老余杭镇站约500米。

  该地块位于余杭街道中心,地块周边生活配套较为齐全,两个大型综合购物商场,一家二级甲等综合医院,一家在建综合医院,中小学校、幼儿园齐备,提供了成熟便捷的生活配套。

  闲林地块距离地铁3号线公里,距离城西交通枢纽更远,交通比起老余杭略显不足。

  此外,商业和医疗配套有待完善。2公里内没有医院和商场,附近有小学和规划幼儿园,教育资源尚可。因此,配套上,还是老余杭板块比闲林更上一筹。

  配套方面,该宗地的商业和医疗配套有待完善。2公里内没有医院和商场,附近有小学和规划幼儿园,教育资源尚可。因此,配套上,还是老余杭板块比闲林更上一筹。

  而闲林地块北侧是河流和山林,周边开发程度低,适宜打造中高端居住区,宜居程度更高。

  本次出让的闲林街道里项片区A-14商住地,楼面起价11100元/㎡,上限楼面价16650元/㎡。根据测算,上限楼面价的保本房价24790元/㎡。按照周边二手房均价1.6万元/㎡折算,闲林板块房价预计需要上涨54.9%。(注:由于容积率为1.5,若打造以洋房为主的项目,还能有溢价)

  8月10日,老余杭板块的商住地被东方集团以楼面价17185元/平米竞得,未达到最高限价(19550元/平米)。根据测算,相应的保本房价25441元/㎡。按照周边新房均价1.8万元/㎡折算,老余杭板块房价预计需要上涨41.3%。

  如果将老余杭地块17185元/平米的成交价格与闲林地块的上限楼面价16650元/㎡相比(两者容积率相同,皆为1.5,商业比例都是10%),两者相差仅仅535元,折合成百分比为3个点左右,几乎是同一个价格水平。可是,由于前者地块属性优于后者,如果后者达到最高限价,那么我们可以理解为,目前的行情热度高于3个月前老余杭地块竞拍期间。

  最高限价16650元/㎡,与周边相近容积率的楼盘如泊林曼谷最近的成交价差不多。由于新房价格受到限价措施的压制,二手房价格更能反映其真实的供求关系,从这个角度看,面粉价格等同于面包价格,这一事实将使参与房企在竞拍时,多一份谨慎吗?

  据好地研究院了解,预计将有10余家开发商角逐该宗地块,一场拼抢即将上演。

  测算公式:保本房价=(成交楼面价*1.07+4000)/0.88[其中,财务成本按7%、建安成本(含装修)为4000元/㎡、各项税费为房价的12%

  该宗地距离3号线号线公里的主线汇合于百家园路站,一端连接着未来科技城,另一端通往市中心、临平新城。

  根据规划,良睦路将向南延伸至地块东面,与留和路交汇,极大地改善与未来科技城之间的通行;同时,杭州第二大交通枢纽——高铁西站也位于良睦路西侧,届时从将有4条高铁线路从西站出发,前往上海、武汉、温州、西安等地。

  小和山高教园区,是浙江省“科教兴省”战略中规划建设的五大高教园区之一,总投资23亿元,规划总面积8000亩,总占地面积7200亩。

  目前,已有浙江工业大学、 浙江科技学院、 浙江外国语学院、 杭州外国语学校、 浙江长征职业技术学院、浙江特殊教育职业学院( 杭州之江专修学院2010年9月入园)等院校先后入驻。

  地块自身1.5的容积率(建筑限高45米),结合地块周边的山林、河流等自然资源,既可以打造以洋房为主的项目,也可以实现“高层+排屋”的高溢价产品组合。

  目前,小和山周边的新房市场早已断供,供地也较少,未来市场竞争较小。二手房方面,高层均价约1.5-1.7万元/㎡,排屋已超过3万元/㎡。

  教育方面,地块西侧规划了12班幼儿园;闲林小学里项校区,规模30班,距地块约700米。

  医疗方面,距小和山社区卫生服务中心2.2公里,距省立同德医院闲林院区2.5公里。

  商业方面,距吉满福购物商场约2.1公里,距农贸市场约2.5公里。集购物、餐饮、娱乐于一体的西溪印象城,总体量约20万㎡,已于2013年开业,距离地块仅15分钟车程。

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